Scenic view of a rustic house in Val d'Orcia, Tuscany, Italy with rolling hills and lush greenery.

Vakantiehuis belastingvergelijker Nederland vs Buitenland

Deze rekentool geeft een indicatieve vergelijking van de totale belastingdruk bij het bezit van een vakantiewoning in verschillende landen. De berekening is gebaseerd op aannames, waaronder het Nederlandse box 3-stelsel zoals beoogd vanaf 2028 (belasting op werkelijk rendement) en internationale belastingpercentages (indicatief 2025). De uitkomsten geven een richting en vormen geen persoonlijk advies.

De tool rekent voor alle landen met belasting over totaal rendement (huurinkomsten en waardestijging). In de praktijk zit het grootste verschil vaak niet in hoeveel belasting je betaalt, maar in wanneer je deze betaalt. In Nederland wordt dit rendement naar verwachting jaarlijks belast. In veel andere landen wordt belasting op waardestijging grotendeels pas afgerekend bij verkoop van de woning.

Lokale heffingen en grondslagen verschillen per gemeente en situatie (zoals kadastrale waarden, bewonersstatus en aftrekposten), waardoor de werkelijke belastingdruk kan afwijken.

Voor buitenlands vastgoed gelden belastingverdragen met Nederland ter voorkoming van dubbele belasting. Dit betekent dat belasting doorgaans wordt geheven in het land waar het vastgoed zich bevindt en dat Nederlandse belasting daar meestal niet volledig bovenop komt.

Indicatieve tool – Niet voor fiscaal advies

Vakantiehuis Belastingvergelijker
Vergelijk de fiscale lasten van een vakantiehuis in 5 landen over de gehele bezitsperiode, inclusief aankoopbelastingen.

Jouw situatie

Wordt opgeteld bij kostenbasis
Bruto, voor kosten


Werkelijk rendement: huur en waardestijging belast tegen 36%

Resultaten

Let op: aankoopbelastingen (niet meegeteld in grafiek)

De aankoopbelasting is een eenmalige grote kostenpost. Varieert sterk per land en gemeente:

Land Huur p/j Huur tot. Vastgoed Verm.winst Extra Totaal
Uitleg kolommen
KOL
Belasting op huur: Voor Nederland is dit de box 3 heffing op basis van forfaitair rendement (6,00% x 36% = 2,16% per jaar over de WOZ-waarde). Huuropbrengsten worden in het huidige stelsel niet apart belast. Voor de andere landen betreft dit belasting over de netto huurinkomsten (huur minus onderhoud/beheer).
KOL
Vastgoedbelasting totaal: Lokale heffing zoals OZB (NL), IBI (Spanje), IMU (Italie), Taxe Fonciere (Frankrijk) en Grundsteuer (Duitsland), opgeteld over de hele bezitsperiode. Voor Nederland indicatief gebaseerd op WOZ (hier: 100% van waarde na verbouwing).
KOL
Vermogenswinst bij verkoop: Berekend over de modelmatige waardestijging/winst. Een * bij een land betekent dat dit in de praktijk vaak pas bij verkoop wordt afgerekend (timing-effect). Voor Nederland tonen we de totale belasting over de periode indicatief als vergelijkingsbasis, ook al kan dit jaarlijks worden geheven.
KOL
Extra heffing: Alleen van toepassing op Frankrijk (sociale heffingen bij verkoop). Frankrijk kent afbouw (abattements) naarmate je langer bezit; dit is vereenvoudigd verwerkt in de berekening.
Kanttekeningen en beperkingen
IT
Waarom Italie goedkoopst: De belangrijkste reden is de volledige vrijstelling van vermogenswinstbelasting bij bezit langer dan 5 jaar. Dit is een groot voordeel ten opzichte van alle andere landen in dit model.
IT
Italie – cedolare secca: Het tarief van 21% geldt alleen bij directe verhuur. Verhuur via platforms zoals Airbnb kan anders belast worden. Gemeenten heffen toeristenbelasting van 1 tot 5 euro per nacht.
IT
Italie – IMU: Vastgoedbelasting voor tweede woningen varieert van 0,76% tot 1,06% van de kadastrale waarde. Gemeenten mogen zelf het tarief bepalen; in toeristische gebieden kan dit hoger uitvallen dan in het model.
IT
Italie – aankoopkosten: Administratieve en notariskosten bij aankoop zijn relatief hoog (circa 10 tot 15% van de aankoopprijs). Dit is niet meegenomen in het model, maar heeft wel grote invloed op het totaalplaatje.
ES
Spanje – IRNR: Niet-ingezeten verhuurders betalen 19% op nettohuurinkomsten. Bij eigen gebruik rekent Spanje een fictief inkomen van 1,1 tot 2% van de WOZ-waarde. Bij verkoop houdt de koper 3% van de verkoopprijs in als voorschot op de belasting (cashflow-effect, geen extra belasting). Verhuurlicenties verschillen sterk per regio.
FR
Frankrijk – Plus-value: 19% vermogenswinstbelasting plus 17,2% sociale heffingen. Na 22 jaar bezit geen inkomstenbelasting meer, na 30 jaar ook geen sociale heffingen. Verhuurinkomsten worden opgeteld bij het Franse inkomen (belasting afhankelijk van schijf: 30 tot 45%).
NL
Nederland – twee modellen: 2026 (huidig): forfaitair rendement 6,00% over WOZ-waarde x 36% (effectief 2,16% per jaar). Huur niet apart belast, geen vermogenswinstbelasting bij verkoop. 2028 (werkelijk rendement, beoogd): nettohuur en waardestijging worden elk belast tegen 36%. Dit is het model uit de inleiding van deze tool. Gebruik de toggle bovenaan om te wisselen. Let op de 10,4% overdrachtsbelasting bij aankoop.
DE
Duitsland – Spekulationsfrist: Bij bezit van meer dan 10 jaar geen vermogenswinstbelasting. Grundsteuer is in 2025 herzien en verschilt sterk per gemeente.
NL
Belastingverdragen: Nederland heeft met alle landen een verdrag. Geen dubbele belasting, maar buitenlandse aangifte is vereist. Buitenlands vastgoed opgeven in box 3 met voorkoming van dubbele belasting.
!
Aankoopbelastingen (niet in totaal): Overdrachtsbelasting verschilt sterk per land: Nederland 10,4%, Italie circa 9% voor tweede woning, Spanje 6 tot 10%, Frankrijk 7 tot 8%, Duitsland 3,5 tot 6,5%. Deze staan apart weergegeven in het gele kader hierboven.
!
Overige kosten niet meegenomen: Notariskosten (1.000 tot 5.000 euro+), makelaarsprovisie bij verkoop (1 tot 5%), verhuurlicentiekosten, erfbelasting en VvE-bijdragen.
Disclaimer – Indicatieve berekening voor orientatie. Belastingwetgeving wijzigt regelmatig. Raadpleeg altijd een fiscalist met kennis van het betreffende land.

Vakantiehuis belastingvergelijker (indicatief)

De belangrijkste reden waarom Italië het goedkoopst is betreft de vrijstelling van vermogenswinstbelasting bij bezit langer dan 5 jaar. Een paar kanttekeningen:

  • De IMU (onroerendgoedbelasting) in Italië is relatief hoog voor tweede woningen — gemeenten mogen zelf het tarief bepalen, dus in toeristische gebieden kan dit hoger uitvallen dan in het model
  • Cedolare secca geldt alleen bij directe verhuur; verhuur via platforms zoals Airbnb kan anders belast worden
  • In Italië zijn de administratieve en notariskosten bij aankoop ook relatief hoog (~10–15% van aankoopprijs), wat in dit model niet is meegenomen
  • Het model toont lopende belastingkosten, maar geen aankoopbelastingen (overdrachtsbelasting: NL 10,4%, IT ~9% voor tweede woning, Spanje ~6–10%)

Volg de GRATIS WORKSHOP en doe meer met je geld!

Volg de gratis workshops GRIP OP JE GELD en SLIMME VERMOGENSGROEI. Je kunt direct starten. Maak zonder enige verplichting een account aan en ga naar workshops. Je hebt dan ook de mogelijkheid om zelf een compleet financieel plan te maken.

Naar workshops >

Vergelijkbare berichten